مقاله در مورد حقوق ثبت

مقاله در مورد حقوق ثبت

حقوق ثبت با توجه‌ به‌ شرکت‌ قضات‌ در هیأت‌های‌ ثبتی‌ گاهی‌ اختلاف‌ نظر در صلاحیت‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و مراجع‌ قضائی‌ وجود دارد و این‌ مسئله‌ نیز قابل‌ بحث‌ و بررسی‌ است.
همچنین‌ قضایی‌ درهیأت‌های‌ موضوع‌ اصلاح‌ مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون‌ ثبت‌ شرکت‌ می‌کنند و بعضاً‌ مشکلاتی‌ در این‌ رابطه‌ دارند. چون‌ آرائی‌ که‌ در رابطه‌ با این‌ مواد صادر می‌شود به‌ لحاظ‌ اعتراض‌ به‌ دستگاه‌ قضایی‌ گرفتار آن‌ می‌شود چون‌ گاهی‌ این‌ آرأ اصلاً‌ در صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها نبوده‌ و یک‌ امر قضایی‌ است. علت‌ این‌ امر شاید ناشی‌ از عدم‌ توجه‌ کافی‌ به‌ قانون‌ مصوب‌ است‌ .
طرح‌ ماده‌ ۲۲ قانون‌ ثبت‌ یکی‌ از آثار ثبت‌ ملک‌ این‌ است‌ که‌ وقتی‌ ملکی‌ بنام‌ مالک‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شد دولت‌ فقط‌ او را مالک‌ می‌شناسد و لاغیر (دولت‌ درمعنی‌ اعم‌ کلمه)همچنین‌ موضوع‌ ماده‌ ۲۴ قانون‌ ثبت‌ که‌ اشاره‌ دارد، زمانی‌ که‌ مهلت‌های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شد دیگر هیچ‌ دعوای‌ حقوقی‌ و جزایی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود در مگر مواردی‌ که‌ در آن‌ قانون‌ ذکر شده‌ است. لذا اگر از مقررات‌ ثبت‌ ملک‌ مطلع‌ نباشیم‌ چگونه‌ بدانیم‌ که‌ ملکی‌ بر اساس‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ یا بر خلاف‌ قانون.
‌ آرایی‌ در دیوان‌ کشور مشاهده می شود، که‌ بعضی‌ از قضات‌ (غیر از تهران) ثبت‌ اولیه‌ی‌ ملک‌ را با وجودی‌ که‌ قانوناً‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ابطال‌ کرده‌اند که‌ این‌ خلاف‌ قانون‌ است‌ و رأی‌ نقض‌ می‌شود و ایراد قانونی‌ هم‌ دارد دراین‌ جا چه‌ مقرراتی‌ باید رعایت‌ بشود تا قاضی‌ بگوید بحث‌ این‌ است‌ که‌ ملک‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و طبق‌ ماده‌ ۲۴ قانون‌ ثبت، نمی‌توانیم‌ متعرض‌ آن‌ بشویم.
موضوع‌ دیگر، بحث‌ در مقررات‌ ثبت‌ سند است. اسناد رسمی، بحثهای‌ مختلفی‌ دارد از جمله‌ اینکه‌ آیا می‌توان‌ متعرض‌ سند رسمی‌ شد یا نه‌ اگر می‌شود تا چه‌ حد چون‌ طبق‌ ماده‌ ۷۰ قانون‌ ثبت، و همچنین‌ ماده‌ ۷۳ قانون‌ ثبت، اعتبار قایل‌ نشدن‌ به‌ سند رسمی‌ از طرف‌ قاضی‌ و نیز در موردی‌ که‌ سند رسمی‌ مورد انکار و تردید واقع‌ شود و قاضی‌ وارد رسیدگی‌ یا ترتیب‌ اثر دادن‌ به‌ انکار و تردید شود مجازات‌ انتظامی‌ و انفصال‌ از ۶ ماه‌ تا یکسال‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ و در مواردی‌ حتی‌ اگر خسارتی‌ در اثر آن‌ به‌ ذینفع‌ وارد شود با شرایطی‌ که‌ در قانون، پیش‌ بینی‌ شده، قاضی‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ هم‌ محکوم‌ می‌شود.
با توجه‌ به‌ این‌ مطالب‌ و بحث‌های‌ حقوقی‌ دیگری‌ هم‌ که‌ مطرح‌ است، باید دید سند رسمی، چه‌ سندی‌ است‌ و تا چه‌ حدی‌ قاضی‌ می‌تواند در اسناد رسمی، طبق‌ مقررات، وارد رسیدگی‌ شود و ازآن‌ به‌ بعد که‌ خط‌ قرمز نام‌ می‌گذاریم‌ دیگر امکان‌ ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت‌ و اگر از آن‌ فراتر برویم‌ گرفتار مواد ۷۰ و ۷۳ قانون‌ ثبت‌ می‌شویم‌ که‌ تخلف‌ است‌ و قابل‌ تعقیب.
مطلب‌ دیگر راجع‌ به‌ اشتباهات‌ ثبتی‌ است، هیأت‌ نظارت، که‌ قضات‌ در آن‌ شرکت‌ دارند و طبق‌ قانون، بایستی‌ قضات‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر شرکت‌
بکنند. در ماده‌ ۶ قانون‌ ثبت‌ از قضات‌ دادگاههای‌ استان‌ نام‌ برده، که‌ فعلاً‌ جانشینش‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر استان‌ است.
برای‌ این‌ که‌ طبق‌ قانون‌ در هیأت‌ نظارت، عمل‌ بشود باید دراین‌ هیأتها، از قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر، در سراسر کشور استفاده‌ شود، در هیأت‌ها دو قاضی‌ عضو هستند.
همیشه‌ بحث‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیاراتش‌ مطرح‌ است‌ .بعضی‌ از اختیارات‌ هیأت‌ هم‌ مرز اختیارات‌ قضائی‌ است. پرونده‌ای‌ از دادگاه‌ تجدیدنظر استان، به‌ جهت‌ اختلاف‌ در صلاحیت‌ به‌ دیوان‌ عالی‌ کشور آمده‌ بود و قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر استان‌ بسیار دقیق‌ و با توجه‌ به‌ مقررات‌ ثبتی، عدم‌ صلاحیت، صادر کرده‌ بودند به‌ صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت. اما رأیی‌ را هم‌ دیدم‌ که‌ اختلاف‌ صلاحیت‌ شده‌ بود و موضوع‌ در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ بود، در صورتی‌ که‌ عدم‌ صلاحیت‌ باعتبار صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ صادر شده‌ بود.
در همه‌ جای‌ کشور اختلاف‌ صلاحیت‌ بین‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ و دادگاهها، حاصل‌ می‌شود که‌ برای‌ رفع‌ اختلاف، به‌ دیوان‌ کشور می‌آید. لذا بد نیست‌ که‌ بحثی‌ هم‌ راجع‌ به‌ اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ که‌ در بعضی‌ از موارد هم‌ مرز اختیارات‌ قضایی‌ است‌ داشته‌ باشیم.

موضوع‌ دیگر در مورد اسناد مالکیت‌ معارض‌ است‌ که‌ یک‌ بحث‌ قضایی‌ و ثبتی‌ است. به‌ عبارت‌ دیگر تا چه‌ اندازه‌ رسیدگی‌ به‌ اسناد مالکیت‌ معارض، در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ است‌ و تا کجا در صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و در تهران‌ خیلی‌ اسناد مالکیت‌ معارض‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ وجود دارد. در خصوص‌ اسناد مالکیت‌ معارض، اگر هیأت‌های‌ نظارت‌ بر صدور اسناد مالکیت، رأی‌ صادر نکنند، قاضی‌ نباید وارد آن‌ بشود. چرا که‌ تشخیص‌ اینکه‌ آیا اسناد مالکیت‌ معارض، صادر شده‌ است‌ یا نه‌ و این‌ که‌ اسناد مالکیت‌ واقعاً‌ معارض‌اند یا نه‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ با هیأت‌ نظارت، است‌ اگر هیأت‌ نظارت، نظر داد، آن‌ موقع‌ بحث‌ قضایی‌ پیش‌ می‌آید که‌ کدام‌ معارض‌ است‌ و کدام‌ غیر معارض‌ و اصیل. چون‌ گاهی‌ اوقات‌ ما بین‌ مراجع‌ قضائی‌ و ثبتی‌ در این‌ زمینه‌ اختلاف‌ نظر وجود دارد لازم‌ است‌ بحث‌ شود، همچنین‌ در خصوص‌ افراز و تفکیک‌ و مواردی‌ که‌ هم‌ ثبتی‌ است‌ و هم‌ قضایی‌ بحث‌ خواهد شد.

گاهی‌ در حدود صلاحیت‌ها اختلاف‌ نظر حاصل‌ می‌شود.

درافراز و تفکیک‌ یک‌ بحث‌ ثبتی‌ وجود دارد و یک‌ بحث‌ قضایی‌ (به‌ خصوص‌ در افراز) موضوع‌ دیگر راجع‌ به‌ اعتراض‌ ثبت‌ است، چرا که‌ مقررات‌ مقداری‌ تغییر کرده‌ و بعضی‌ از قضات، در برخی‌ جاها هنوز طبق‌ مقررات‌ ماده‌ 16 و 20 قانون‌ ثبت‌ عمل‌ می‌کنند در صورتی‌ که‌ تغییراتی‌ به‌ موجب‌ قوانین‌ در مهلت‌ها، و ترتیب‌ رسیدگی، در اعتراض‌ به‌ ثبت‌ داده‌ شده‌ است‌ ولی‌ چون‌ این‌ تغییرات‌ اخیراً‌ تصویب‌ شده‌ بعضی‌ قضات‌ طبق‌ مقررات‌ قبل‌ عمل‌ می‌کنند که‌ ایراد دارد.
بحث‌ دیگر، که‌ مختص‌ محاکم‌ تهران‌ است، دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ است. در بعضی‌ از شهرستانها نسبت‌ به‌ دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ اظهار نظر شده‌ در صورتی‌ که‌ طبق‌ قانون، رسیدگی‌ و اظهارنظر نسبت‌ به‌ دعاوی‌ مربوط‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات، چه‌ از جنبه‌ جزائی‌ و چه‌ حقوقی‌ در صلاحیت‌ محاکم‌ تهران‌ است. راجع‌ به‌ مالکیت‌ صنعتی‌ و مالکیت‌ معنوی‌ قراردادی‌ وجود دارد که‌ باید قضات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمایند، چون‌ به‌ تأیید و تصویب‌ مجلس‌ شورای‌ اسلامی‌ رسیده‌ است‌ که‌ گاهی‌ اوقات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمی‌شود.
راجع‌ به‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ در جلسات‌ دیگر هم‌ همکاران‌ خیلی‌ بحث‌ داشتند علتش‌ هم‌ این‌ است‌ که‌ به‌ مواد 147 و 148 درست‌ عمل‌ نمی‌شود و همیشه‌ استدعا دارم، چه‌ در تهران‌ و شهرستانها که‌ قضات‌ محترم‌ دقت‌ بیشتری‌ در این‌ مورد بنمایند. چراکه‌ مواد 147 و 148 ایجاد مشکل‌ کرده‌ است‌ و در جای‌ خود به‌ این‌ موضوع‌ می‌پردازم. در ادامه‌ به‌ نکاتی‌ پیرامون‌ مجازاتهایی‌ که‌ توسط‌ بعضی‌ قضات، راجع‌ به‌ سلب‌ صلاحیت‌ سردفتر یا محرومیت‌ سردفتر از اشتغال‌ به‌ شغل‌ سردفتری‌ صادر نموده‌اند، اشاره‌ خواهم‌ کرد.
حال‌ به‌ طور تفصیل، به‌ بحث‌ مربوط‌ به‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت، که‌ از نظر قاضی‌ بسیار مهم‌ است‌ می‌پردازم. تشخیص‌ اینکه‌ چه‌ ملکی‌ ثبت‌ شده‌ است‌ و چه‌ ملکی‌ ثبت‌ نشده‌ مهم‌ و قابل‌ بحث‌ است‌ و از طرفی‌ از لحاظ‌ حقوقی‌ اختلاف‌ نظر هم‌ هست.
در چه‌ مواردی‌ طبق‌ قانون‌ ملک‌ ثبت‌ شده، تلقی‌ می‌شود و مشمول‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت‌ و در چه‌ مواردی‌ ملک‌ اصلاً‌ ثبت‌ نشده، تلقی‌ نمی‌شود و مشمول‌ این‌ دو ماده‌ نیست. منظور ماده‌ 22 چیست؟ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ می‌گوید وقتی‌ که‌ ملکی‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شد و سند مالکیت‌ به‌ مالک‌ داده‌ شد دولت‌ او را مالک‌ می‌شناسد. به‌ عبارتی‌ دولت‌ کسی‌ را مالک‌ می‌شناسد که‌ ملک‌ بنام‌ او به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. البته‌ یک‌ شرط‌ وجود دارد که‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. یعنی‌ ملکی‌ که‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، واجد این‌ شرایط‌ نیست‌ و شخص‌ مالک‌ شناخته‌ نمی‌شود. تا ملکی‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، می‌شود گفت‌ که‌ فرد مدعی‌ مالکیت‌ نسبت‌ به‌ ملک‌ است‌ چون‌ هنوز رسماً‌ مالک‌ نیست. ممکن‌ است‌ فرد، زمینی‌ را حیازت‌ کرده‌ و شرعاً‌ مالکش‌ است‌ یا به‌ ارث‌ به‌ وی‌ رسیده‌ و می‌گوید مال‌ مشروع‌ پدرم‌ بوده‌ و حیازت‌ کرده‌ و حال‌ به‌ من‌ رسیده‌ و مالکش‌ هستم، در این‌ فرض، فرد خود را مالک‌ می‌داند، اما در اصل‌ رسماً‌ مالک‌ نمی‌شود. یعنی‌ غیر از خودش‌ کسی‌ وی‌ را مالک‌ نمی‌شناسد و برای‌ اینکه‌ رسماً‌ مالک‌ بشود باید ملک‌ بنام‌ وی‌ طبق‌ مقررات‌ به‌ ثبت‌ برسد.

آیا دادگاهها می‌توانند نسبت‌ به‌ ملکی‌ که‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ حکم‌ به‌ مالکیت‌ کسی‌ بدهند؟

هیأت‌ عمومی‌ رأیی‌ داده، که‌ بیان‌ می‌کند با شرایطی‌ که‌ در رأی‌ است، امکان‌ دارد، اما یک‌ کار عبثی‌ است. وقتی‌ دو نفر مراجعه‌ می‌کنند و ممکن‌ است‌ تبانی‌ هم‌ باشد، یا اختلاف‌ پیدا می‌کنند و علیه‌ هم‌ عرضحال‌ می‌دهند و شما حکم‌ به‌ مالک‌ بودن‌ ،یکی‌ می‌دهید، این‌ امکان‌ دارد، اما این‌ ما بین‌ آن‌ دو برقرار است‌ و ممکن‌ است، فرد ثالثی‌ هم‌ مالک‌ باشد که‌ دعوای‌ او را رسیدگی‌ نکرده‌ایم. به‌ هر حال‌ باید برای‌ رسماً‌ مالک‌ شناخته‌ شدن، درخواست‌ ثبت‌ بکند. نتیجه‌اش‌ این‌ است‌ که‌ امکان‌ دارد اشخاص‌ در مهلت‌ به‌ ثبت‌ اعتراضی‌ بکنند در این‌ صورت‌ به‌ قاضی‌ ارجاع‌ می‌شود و او در مالکیت‌ تصمیم‌ بگیرد که‌ مالک‌ است‌ یا نه. پس‌ برای‌ اینکه‌ کسی‌ رسماً‌ مالک‌ شناخته‌ شود، بایستی‌ طبق‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت، ملک، با تشریفاتی‌ که‌ به‌ طور مختصر عرض‌ می‌کنم، به‌ ثبت‌ برسد و مهلت‌های‌ اعتراض، منقضی‌ شده‌ باشد و ملک‌ در دفتر املاک‌ به‌ نام‌ او ثبت‌ شود، البته‌ به‌ شرطی‌ که‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. در این‌ حالت‌ ماده‌ 24 مطرح‌ می‌شود، که‌ بیان‌ می‌کند پس‌ از انقضای‌ مهلت‌های‌ اعتراض، دیگر دعوای‌ این‌ که‌ حقی‌ از کسی‌ تضییع‌ شده، پذیرفته‌ نیست، چه‌ حقوقی‌ و چه‌ جزایی، مگر در مواردی‌ که‌ در آن‌ ماده‌ آمده‌ است‌ که‌ بعداً‌ بحث‌ می‌شود.
مرجع‌ قضائی‌ حق‌ رسیدگی‌ نسبت‌ به‌ ملکی‌ که‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ندارد. در مواردی‌ که‌ در ماده‌ 24 آمده‌ می‌توان‌ رسیدگی‌ نمود. به‌ هر حال‌ ابطال‌ ثبت‌ اولیه‌ ملک‌ ممنوع‌ است، تلفیق‌ دو ماده‌ 22 و 24 این‌ مطلب‌ را می‌رساند به‌ شرطی‌ که‌ ملک‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد.
حال، این‌ موضوع‌ که‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ برسد یعنی‌ چه؟ یعنی‌ تشریفات‌ ثبت‌ ملک‌ دقیقاً‌ همانطوری‌ که‌ قانون، مقرر کرده‌ انجام‌ شده‌ باشد و با انقضای‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ و ثبت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌ می‌گوییم‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. اینجا بحثی‌ که‌ پیش‌ می‌آید این‌ است‌ که‌ ملک‌ ثبت‌ شده‌ چه‌ ملکی‌ است‌ آیا ملکی‌ که‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ آیا ملکی‌ هم‌ که‌ ثبت‌ نشده‌ اما مقررات‌ ثبت‌ آن‌ خاتمه‌ پیدا کرده‌ است‌ و طبق‌ قانون‌ مهلت‌ اعتراض‌ آن‌ هم‌ منقضی‌ شده‌ دارای‌ ضوابط‌ و مقررات‌ ملک‌ ثبت‌ شده‌ است.


مقاله حقوق ثبت با کیفیت عالی آماده خرید اینترنتی میباشد. بلا فاصله پس از خرید، دکمه دانلود ظاهر خواهد شد. فایل به ایمیل شما نیز ارسال خواهد گردید.


اولین نفر باشید

نظر شما